יאיר מינטוס, עו”ד

ביום 4.8.2014 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע”א 624/13 מורדכיוב נ’ מינץ, (פורסם ב”נבו”) שם קבע ביהמ”ש העליון כי רכישת מקרקעין ממוכר שלזכותו רשומה הערת אזהרה בלבד אינה שוללת מכל וכל החלתה של תקנת השוק במקרקעין, אך לצורך השתכללותו של יסוד ההסתמכות, על הקונה להראות ולהוכיח כי בדק ובחן כראוי את עסקת היסוד בין הבעלים הרשום למי שלזכותו רשומה הערת אזהרה, הוא המוכר בעסקה המאוחרת.

המקרה עסק במתחזה לכנר המפורסם שלמה מינץ שהיגע יחד עם המשיב 2 בערעור, מרדכי בוהדנה, למשרדו של עו”ד בשנת 2004 בבקשה שיערוך ביניהם הסכם מכר דירה אשר בבעלות מר מינץ. במעמד החתימה הציג המתחזה תעודת זהות בלויה, ועורך הדין ביקש ממנו להציג בפניו תעודה חדשה טרם תושלם העסקה, אך הסתפק לבסוף ברישיון נהיגה. לאחר מכן נרשמה הערת אזהרה לטובת בוהדנה, אשר מכר, חודשיים לאחר מכן את הדירה למערערים. חמישה חודשים לאחר מכן גילה מר מינץ, השוהה דרך קבע בחו”ל, שמישהו מתגורר בדירתו.

בית המשפט העליון, בערעור, נדרש להשיב אם תחול תקנת השוק ביחס למערערות, מקום שרכשו את הדירה בהסתמך על הערת אהרה בלבד שהיתה רשומה ע”ש בוהדנה במועד ההתקשרות, וקבע כי אין מניעה עקרונית לכך אך בגדר דרישת ההסתמכות בתום לב על המרשם קבע, כי בעת שמבוצעת הרכישה על בסיס הערת אזהרה כלשהי, יערוך הקונה בדיקה ראויה של עסקת היסוד של המוכר ומצב הזכויות בטרם יקדם את העסקה. ככל שהקונה נמנע מבדיקת עסקת היסוד, אין מקום לאפשר לו להתגבר, באמצעות תקנת השוק, על זכותו הקניינית של הבעלים המקורי שלא חטא;

עוד נקבע כי לאור תכליתה של תקנת השוק – ביצור אמינותו של מרשם המקרקעין, התקנה מקנה הגנה רק לקונה אשר הסתמך על המרשם והוטעה בגין שגגה פנימית שנפלה בו לגבי מיהות בעל הזכויות במקרקעין, אך אין בכוחה להעניק מזור לקונה אשר הסתמך על פגמים חיצוניים למרשם. ולכן, קונה הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים – דרכונים; תעודות זהות; יפויי כוח – שהם מזויפים, אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום לב את העסקה ברישום.

 במקרים של התקשרות עם מוכר בעל זכות בעלות רשומה כהלכתה, נדרשת בדיקה דומה רק אם מתעורר בפועל חשד סובייקטיבי אצל הקונה, כדי שלא ייחשב כמי שעצם עיניו ועל כן פגם בתום לב.

במקרה הנדון, כיוון שעסקת הרכישה בוצעה ממוכר שלטובתו הערת אזהרה בלבד, ללא בדיקה ראויה של עסקת היסוד, לא התקיימה דרישת ההסתמכות ומכאן שהרוכשים לא עמדו בתנאי תקנת השוק, והם נדרשו להשיב את הנכס (וזאת על אף התקיימותו של מנגנון השהייה תמורה בהסכם הרכישה). עם זאת בנסיבות החריגות של המקרה ומשיקולי צדק, המליץ ביהמ”ש למר מינץ לא לתבוע מהמערערות לשלם דמי שימוש בגין התקופה בה התגוררו בדירה וכן כי ישלם להן פיצוי גבוה יותר מהפיצוי שקבע ביהמ”ש קמא משיקולי צדק.

0 תגובות

השאירו תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
תרגישו חופשי לתרום!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

אתר זה עושה שימוש באקיזמט למניעת הודעות זבל. לחצו כאן כדי ללמוד איך נתוני התגובה שלכם מעובדים.