בית המשפט העליון דן בשאלה מתי והאם זכאי רוכש קרקע/דירה, שהוטעה ביחס לשוויים, לפיצוי מוסכם או אובדן רווח צפוי

בע"א /949431 עו"ד יעקב הרכבי נ' מיכאל אבני ואח' (פורסם ב"נבו") דן בית המשפט בשני ערעורים מאוחדים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב על פיהם חויב המערער, עו"ד במקצועו, לפצות את המשיבים (בערעור) בסך של 3,169,050 ₪ ובהוצאות משפט ושכ"ט עורכי דין בסכום כולל של 100,000 ₪.

המערער הינו, כאמור, עורך דין העוסק בתחום המקרקעין ובינו ובין המשיבים היתה קרבה משפחתית. המשיבים הגישו לבית משפט קמא תביעה כנגד המערער לפיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו להם עקב מעשיו ומחדליו של המערער, בגינם רכשו מגרשים בסמוך לאזור המכונה על ידי הצדדים "ארסוף הישנה". המשיבים טענו כי המערער שכנע אותם לרכוש את המגרשים תוך שהוא מטעה אותם להאמין שהם מיועדים למגורים, על אף שהמגרשים היו ועודם מיועדים לגן לאומי לפי תכנית מתאר מחוזית משנות השמונים.

בית המשפט המחוזי פסק כי המערער הציג בפני המשיבים מצגי שווא אודות האפשרות לבנות במגרשים, הן טרם הרכישה והן לאחריה. כמו כן, פסק כי המשיבים הסתמכו הסתמכות מוחלטת על המערער, שלא בדק ולא אימת את נכונות המידע שמסר למשיבים ולכן הפר את חובתו המקצועית כעורך דינם. בית משפט קבע כי ניתן להעמיד את אחריות המערער על אחת משתיים – מצג שווא רשלני או חוסר תום לב במשא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים, תשל"ג-1973.

המשיבים תבעו פיצויים על פי שווי הקרקע למגורים בהסתמך על ערך מגרש בארסוף הישנה, בטענה שהם זכאים לפיצוי לפי שווי המצגים שהוצגו בפניהם, כביכול שווי המגרשים יאמיר למיליוני דולרים. בית משפט קמא דחה סעד זה, אותו ראה כפיצויי קיום. בית המשפט נעתר לסעד החלופי שנתבע על ידי המשיבים והורה להשיב להם את כל עלויות העסקה, בבחינת הנזק הישיר שנגרם להם, מבלי לנכות מעלויות אלו את שווי המגרשים שנותרו בידיהם.

בית המשפט העליון פסק, כי דין הערעור של המערער להתקבל ודין ערעורם של המשיבים להידחות. זאת, באשר מן ההיבט המשפטי אין מקום לפסוק בתביעת נזיקין "פיצויי קיום", ומנגד, לא היה מקום להורות על השבת כל הסכומים ששילמו המשיבים עבור המגרשים, כשאלה נותרו בידיהם מבלי ששווים הוכח על ידי המשיבים.

המשיבים טענו כי לאור הלכת ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, נ"ו (3) 289 היה על בית המשפט לפסוק לזכותם פיצויים חיוביים, פיצויי קיום בגין מצג שווא רשלני, בגין הפרת חובות האמון והזהירות הנזיקיות, ובגין חבות מדיני החוזים בגין השירותים המשפטיים שהעניק. לטענת המשיבים, לאור הדומיננטיות של העילות החוזיות על פני הנזיקיות, היה על בית המשפט להעדיף פסיקת פיצויי קיום.

בית המשפט עומד על הפערים שבין הפיצויים המוענקים מכוח דיני הנזיקין (בגין מצגי שווא ורשלנות למשל) לבין הסעדים המוענקים בעקבות הפרות חוזיות. לשיטתו "כלל נקוט בידינו כי מטרתם של דיני הנזיקין היא להשיב את המצב של הניזוק לקדמותו אלמלא בוצעה העוולה. הפיצוי הנזיקי, בשונה מן הפיצוי שניתן בשל הפרת חוזה, מבקש לפצות את הניזוק בגין נזק שנגרם לו בפועל ולא להעניק רווחים שהיו מופקים אילו נקשר חוזה…. אלא שהפיצוי בדיני הנזיקין בכלל, ובעוולה של מצג שווא רשלני בפרט, הוא פיצוי המגן על אינטרס ההסתמכות של הניזוק, להבדיל מציפיות הניזוק… כאשר בתרמית עסקינן, להבדיל ממצג שווא רשלני, יש גישות לפיהן ניתן להצדיק גם פיצויי קיום".

בית המשפט מצטט את המלומדים פרידמן וכהן המנסים לעמוד על ההבדל שבין פיצויי הסתמכות לפיצוי קיום בדיני חוזים: "עקרון היסוד, המשותף לכל דיני הפיצויים, הוא שסעד הפיצויים מיועד להעמיד מבחינה כלכלית את מי שזכותו נפגעה, במצב שבו היה נתון אלמלא הפגיעה בזכותו. אולם קיימים מצבים שבהם מושתתים הפיצויים על בסיס שונה. פיצויי הסתמכות שאליהם מתייחס סעיף 12 לחוק החוזים, מיועדים להחזרת המצב לקדמותו במובן הנכון של מונח זה. הם אמורים להחזיר את הנפגע, כביכול, אחורה, למצב שבו היה נתון לפני שהחל במשא ומתן לקשירת החוזה. ואילו הפיצויים הנפסקים בשל הפרת החוזה הם פיצויי קיום, הצופים, כביכול, קדימה למצב שהיה נוצר אילו קוים החוזה."

ומכן לענייננו: בית המשפט קובע כי על אף שהתביעה הוגדרה מלכתחילה כתביעה נזיקית-כספית, מצג השווא הנטען סווג על ידי בית משפט קמא הן כעוולה נזיקית והן כחוסר תום לב במשא ומתן טרום חוזה, להבדיל מהפרה של חיוב חוזי. המשיבים לא טענו לכל אורך הדרך להפרת חוזה בינם לבין המערער, כך שמלכתחילה לא היה מקום לטעמו של בית המשפט להעלות את הטענה לפיצויי קיום. המשיבים טענו כי מגיעים להם פיצויי ציפייה מכוח סעיף 12 לחוק החוזים, אלא שסעיף 12 לחוק החוזים מקנה אף הוא, ברגיל, פיצויי הסתמכות ולא פיצויי ציפייה, בשל אותו רציונל עליו עמד בית המשפט בהקשר הנזיקי-רשלני.

עוד מוסיף בית המשפט: אם טענת ההטעיה הייתה נטענת ומוכחת כלפי מוכרי המגרשים, אזי תרופתם של המשיבים הייתה ביטול והשבת התמורה כנגד השבת המגרשים (סעיף 21 לחוק החוזים). הצד שהוטעה זכאי להשבה בעקבות ביטול החוזה, אך אינו זכאי לפיצוי מוסכם או לפיצוי בגין אובדן רווח צפוי. אולם, יש להבחין בין הטעייה לבין הפרת חוזה. אכן, מצג שווא רשלני שמצא מקומו בחוזה עצמו עשוי להפוך את ההטעיה להפרה, כגון, אם התחייב המוכר בהסכם כי הממכר יופשר לבנייה תוך פרק זמן מסויים. או-אז ניתן לעבור ממישור של פגם בכריתה עקב הטעייה למישור של הפרה ודרישה לפיצויי קיום.